STRATEGIE VINCENTI: COME VALORIZZARE IL PATRIMONIO IMMOBILIARE

 

La Legge di Bilancio 2023, nei commi 100-105, ha reintrodotto una misura molto attesa da numerosi contribuenti. Si tratta della facoltà di spostare al di fuori delle società gli immobili non direttamente impiegati nell'attività, godendo di un'imposta sostitutiva delle imposte dirette, insieme a una riduzione dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

La scadenza originariamente fissata per il 30 settembre 2023 è stata prorogata al 30 novembre dal Decreto Proroghe GU n 228 del 29 settembre, che ha anche modificato i termini di versamento dell'imposta sostitutiva, la quale dovrà essere corrisposta in un'unica soluzione entro la stessa data del 30 novembre 2023.

Soggetti e beni coinvolti

Possono accedere a questa attribuzione agevolata le società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni che possiedono:

• immobili diversi da quelli di cui all'articolo 43, comma 2, primo periodo, del TUIR. Si tratta quindi di immobili non utilizzati come strumenti per l'attività (sono consentite solo assegnazioni di immobili strumentali solo per natura o non strumentali, come gli immobili-merce e gli immobili-patrimonio);
• beni mobili registrati non utilizzati come beni strumentali.

Le stesse condizioni dell'assegnazione agevolata si applicano alla cessione ai soci e alla trasformazione della società in una società semplice. È richiesto che tutti i soci, al momento dell'operazione agevolata, fossero iscritti nel libro soci (o comunque risultassero soci) alla data del 30 settembre 2022. Il termine è stato riaperto, con scadenze diverse, anche per l'estromissione degli immobili da parte dell'imprenditore individuale.

Imposte dirette

Nel regime ordinario, l'assegnazione di un bene comporta che il suo valore normale (ovvero il valore di mercato), dedotto il costo fiscale, concorra alla formazione di una plusvalenza soggetta alle imposte ordinarie (Irpef e Irap per le società di persone, Ires e Irap per le società di capitali). Tuttavia, nel regime agevolato, non è dovuta alcuna imposta diretta, tranne un'imposta sostitutiva omnicomprensiva dell'8% (che diventa 10,5% per le società risultanti non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento dell'assegnazione, cessione o trasformazione). Le riserve in sospensione d'imposta annullate per l'assegnazione dei beni ai soci e quelle delle società che si trasformano sono soggette ad imposta sostitutiva al 13%.

Imposte indirette

Per le imposte indirette è necessario determinare se l'assegnazione debba essere soggetta a Iva o meno. Nel primo caso, non sarà soggetta a imposta di registro in applicazione del principio di alternatività Iva/registro, di cui all'articolo 40 del d.p.r. 131/86; potrebbe comunque essere soggetta ad imposte ipotecaria e catastale. Nel secondo caso, l'assegnazione è soggetta a imposta proporzionale di registro. È essenziale comprendere il trattamento Iva dell'assegnazione, poiché non è soggetto ad alcuna agevolazione a causa dei vincoli comunitari, potendo talvolta costituire un ostacolo all'assegnazione.

Se l'assegnazione è soggetta ad imposta di registro e ad imposte ipotecaria e catastale, la disciplina dell'assegnazione agevolata prevede che la prima imposta sia dimezzata rispetto alla misura ordinaria, mentre le seconde siano dovute sempre nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Base imponibile dell'assegnazione agevolata

Un aspetto spesso cruciale per i contribuenti, più della sola imposta sostitutiva e della riduzione dell'imposta di registro, è la possibilità di determinare la base imponibile in misura pari a quella risultante dall'applicazione all'ammontare delle rendite risultanti in catasto dei moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dal primo periodo del comma 4 dell'articolo 52 del d.p.r. 131/86. In altre parole, il contribuente, se conveniente, può corrispondere le imposte dovute sulla base del valore catastale dei beni (rendita per moltiplicatori dell'imposta di registro) e non sulla base del valore normale.

Scadenze

L'assegnazione, la cessione ai soci e la trasformazione in società semplice possono essere effettuate entro il 30 novembre 2023. L'imposta sostitutiva, che inizialmente poteva essere versata in due soluzioni (il 60% entro il 30 settembre 2023 e la restante parte entro il 30 novembre 2023), ora deve essere corrisposta in un'unica soluzione entro la stessa data del 30 novembre 2023, come stabilito dal Decreto Proroghe - GU n 228 del 29 settembre.

CONDOMINIO. PRESIDENTE E SEGRETARIO: SONO DAVVERO NECESSARI?

La Legge N° 220/2012, che ha introdotto la Riforma del Condominio, non ha stabilito alcuna prescrizione riguardante la designazione del Presidente e del Segretario. Di conseguenza, non esiste un obbligo normativo per la nomina di tali figure che possa compromettere la validità del verbale dell'assemblea condominiale. Questo è in netto contrasto con i requisiti delineati dall'art. 2375 del codice civile, intitolato "Verbale delle deliberazioni dell’assemblea," nel contesto del diritto societario, in cui le decisioni dell'assemblea devono essere registrate in un verbale firmato dal presidente e dal sottosegretario o dal notaio.

La Corte di legittimità ha chiarito che l'efficacia del verbale dell'assemblea condominiale ha la natura giuridica di un documento privato. Pertanto, il valore legale del verbale assembleare, accompagnato dalle firme del presidente e del segretario, serve a indicare l'origine delle dichiarazioni da parte dei firmatari (Cass. Ord. N° 11375/2017).

Il Decreto Legge N° 104 del 14 agosto 2020, successivamente convertito nella Legge N° 126 del 13 ottobre 2020, ha confermato e modificato le procedure per le assemblee, come specificato nell'art. 66 disp. att. c.c. L'art. 63 di tale decreto ha introdotto, al comma 1 bis, lettera b), la possibilità che la partecipazione all'assemblea avvenga tramite videoconferenza, previo consenso di tutti i condomini. In questo caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, viene trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le stesse formalità della convocazione.

Pertanto, sebbene il Presidente e il Segretario siano richiamati nell'art. 66 disp. att. c.c., eventuali difetti legati alla loro nomina, revoca, firma o rimozione sono considerati semplici irregolarità che non compromettono la legittimità della deliberazione. Tali irregolarità non sono equiparabili, ad esempio, al difetto di convocazione o alla mancanza dei quorum necessari, e di conseguenza, qualsiasi indagine su tali questioni sarebbe considerata irrilevante (Trib. Civ. Roma Sez. V Sent n. 17028/2020).

DUE MESI ANCORA PER UNA CASA GREEN

 

Fino al 31 dicembre 2023, si dispone di un periodo per beneficiare dell'agevolazione relativa all'acquisto di proprietà residenziali classificate come energeticamente efficienti, appartenenti alle classi A e B.

Se la situazione rimarrà invariata, il "bonus case green" scadrà entro la fine del 2023. L'incentivo per l'acquisto di abitazioni in classi energetiche A e B è stato introdotto dalla Legge di Bilancio 2023, che stabilisce al comma 76 dell'articolo 1:

«Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50 per cento dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2023, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari o dalle imprese che le hanno costruite. La detrazione di cui al primo periodo è pari al 50 per cento dell’imposta sul valore aggiunto dovuta sul corrispettivo di acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi».

In pratica, l'agevolazione si traduce in una detrazione Irpef del 50% dell'IVA pagata da chi acquista una casa in classi energetiche A o B direttamente da un'impresa di costruzione o ristrutturazione. Questa detrazione viene suddivisa in dieci quote annuali di uguale importo. È importante sottolineare che la classe energetica deve essere certificata mediante un Attestato di Prestazione Energetica (APE), che deve essere allegato obbligatoriamente all'atto di acquisto.

Al momento, quindi, restano solo due mesi per usufruire di questo beneficio, a meno che il Governo non decida di prorogare la misura, anche se questa eventualità è remota, considerando la stretta sulle agevolazioni legate all’efficienza energetica e alla ristrutturazione edilizia.

CAMBIA UNA SCADENZA: CHI NE BENEFICIA E COME

 

L'Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori dettagli in merito alla proroga del versamento della seconda rata di acconto delle imposte sui redditi, disposta mediante il decreto Anticipi. La circolare n. 31/E del 2023 delinea le condizioni per usufruire della proroga, specificando che possono beneficiarne le persone fisiche titolari di partita IVA che, nel periodo d'imposta 2022, hanno dichiarato ricavi o compensi fino a 170.000 euro, anche se tenute a effettuare il versamento in un'unica soluzione.

Da questa estensione sono esclusi i contribuenti non titolari di partita IVA e i titolari di partita IVA diversi dalle persone fisiche, come ad esempio società di capitali e enti non commerciali.

Il decreto Anticipi, all'articolo 4, stabilisce che per le persone fisiche titolari di partita IVA con ricavi o compensi fino a 170.000 euro, il termine per il versamento della seconda rata di acconto delle imposte sui redditi, in base alla dichiarazione Redditi PF 2023, è differito al 16 gennaio 2024. Inoltre, è prevista la possibilità di rateizzare il versamento in 5 rate mensili di pari importo da gennaio a maggio 2024, con scadenza il 16 di ogni mese. Sui pagamenti successivi alla prima rata si applicano interessi pari al 4% annuo.

La circolare n. 31/E del 9 novembre 2023 fornisce ulteriori chiarimenti sui beneficiari della proroga. Possono usufruire della stessa le persone fisiche titolari di partita IVA che hanno dichiarato, per il periodo d'imposta 2022, ricavi o compensi fino a 170.000 euro, includendo imprenditori individuali, lavoratori autonomi e imprenditori titolari di impresa familiare o azienda coniugale non gestita in forma societaria.

Al contrario, non beneficiano del rinvio i contribuenti non titolari di partita IVA, i titolari di partita IVA diversi dalle persone fisiche (ad esempio, società di capitali ed enti non commerciali) e le persone fisiche titolari di partita IVA che dichiarano ricavi o compensi superiori a 170.000 euro per l'anno d'imposta 2022.

Per verificare il rispetto della soglia dei 170.000 euro, occorre fare riferimento ai compensi dichiarati per il periodo d'imposta 2022. Nel caso di più attività svolte dal contribuente, è necessario sommare i ricavi e i compensi relativi a ciascuna attività. Per le persone fisiche che esercitano contemporaneamente attività di lavoro autonomo e impresa, è richiesta la somma dei ricavi e compensi di entrambe le attività.

Nel caso di attività agricole o agricole connesse, la proroga si applica solo se, nel 2022, il contribuente è titolare di reddito d'impresa. In questo caso, anziché considerare l'ammontare dei ricavi, si deve prendere in considerazione il volume d'affari (campo VE50 del modello di dichiarazione IVA 2023). Se non è obbligatoria la presentazione della dichiarazione IVA, si tiene conto dell'ammontare complessivo del fatturato del 2022. Nel caso di altre attività commerciali o di lavoro autonomo, si considera il volume d'affari complessivo degli intercalari della dichiarazione IVA.

STAY FRESH: 3 BONUS PER I CONDIZIONATORI

 

Tre opportunità per procedere all'acquisto di condizionatori con pompa di calore.

Partendo dal bonus ristrutturazioni, è possibile ottenere la detrazione del 50% per l’installazione di condizionatori d’aria estivi, solo se con pompa di calore, anche non ad alta efficienza. In questo caso, il limite di spesa è di 96mila euro (lo sconto di imposta massimo, quindi, è di 48mila euro): l’intervento va effettuato su unità immobiliari residenziali e non è necessaria la sostituzione del vecchio impianto di climatizzazione invernale.

L’alternativa è l’ecobonus al 65%. Questa agevolazione è disponibile su qualunque tipologia di immobile e con un limite di detrazione di 30mila euro. Vale, però, soltanto per la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza, con un coefficiente di prestazione COP/GUE e con un indice di efficienza energetica EER maggiore o uguale ai valori minimi dell’allegato F del decreto del ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020.

L’alternativa, ancora per qualche mese (la scadenza è fissata a fine anno per questa versione dello sconto), è il superbonus al 90%: il lavoro che andrebbe al 65%, infatti, può essere agevolato al 90%, come intervento trainante o trainato.

Per i condomini questa possibilità è disponibile fino al 31 dicembre, senza particolari condizioni. Mentre per le unifamiliari e le unità indipendenti ci sono diversi paletti da rispettare: soprattutto, un reddito massimo di 15mila euro, calcolato secondo il nuovo quoziente familiare.

A questo, poi, si aggiungono tutte le diverse condizioni legate al superbonus, come il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio e le asseverazioni dei requisiti tecnici e di congruità. 

Fonte: Il Sole 24 Ore 20/06/2023

Cosa succede se modifico i dati alla dichiarazione precompilata!

 

A partire dall'11 maggio è possibile accedere, nella propria area riservata, alla dichiarazione precompilata e procedere con operazioni quali:

• visualizzazione e stampa

• accettazione o modifica, anche con integrazione, dei dati contenuti nella dichiarazione e invio

• annullamento della dichiarazione inviata con dati errati oppure invio di una nuova dichiarazione per correggere e sostituire la dichiarazione già inviata

• versamento delle somme eventualmente dovute mediante modello F24 già compilato con i dati relativi al pagamento da eseguire, con possibilità di addebito sul proprio conto corrente bancario o postale

• indicazione delle coordinate del conto corrente bancario o postale sul quale accreditare l'eventuale rimborso

• consultazione delle comunicazioni, delle ricevute e della dichiarazione presentata

• consultazione dell'elenco dei soggetti delegati ai quali è stata resa disponibile la dichiarazione 730 precompilata

Il contribuente, al fine di ricevere eventuali comunicazioni relative alla propria dichiarazione 730 precompilata, deve inserire un indirizzo di posta elettronica e/o un numero di telefono cellulare valido, che provvede a tenere aggiornato, nell'apposita sezione della propria area riservata.
La fase del controllo dei dati è estremamente importante in quanto permette al contribuente di verificare se nella dichiarazione precompilata risultano presenti tutti gli elementi a lui noti, sia in relazione ai redditi che alle spese.
Quando si ha a che fare con una dichiarazione precompilata, occorre fare molta attenzione all’opportunità o meno di fare alcune modifiche, sempre che le stesse non siano obbligatoriamente richieste. Infatti, l’invio di un modello senza o con modifiche ha importanti risvolti in termini di controlli.
Invio senza modifiche
La dichiarazione si considera “accettata” se è trasmessa senza modifiche dei dati indicati nella dichiarazione precompilata ovvero con modifiche che non incidono sulla determinazione del reddito o dell’imposta. Il vantaggio di accettare la dichiarazione consiste nell'esenzione dai controlli formali, pur restando la possibilità, per l’Agenzia delle Entrate, di controllare la sussistenza delle condizioni soggettive che danno diritto alle detrazioni, comprese quelle per familiari a carico, e alle agevolazioni nonché degli oneri certificati dai sostituti d’imposta per i quali gli stessi non hanno effettuato le relative trattenute
Invio con modifiche
La seconda alternativa è quella di modificare la dichiarazione precompilata e trasmetterla. 
In questo caso occorre distinguere a seconda che la dichiarazione venga inviata: 

• direttamente o mediante il sostituto d’imposta; 

• mediante un CAF o professionista. 

Nella prima ipotesi (invio diretto o tramite sostituto) l’Agenzia effettua:

• un controllo documentale anche sui dati relativi agli oneri indicati nella dichiarazione precompilata forniti dai soggetti terzi (interessi passivi, premi assicurativi e contributi previdenziali); la stessa esclusione prevista nel caso di dichiarazione accettata senza modifiche opera invece per la parte dei dati relativi agli oneri, forniti da soggetti terzi, indicati nella dichiarazione precompilata, che non risultano modificati; inoltre, con riferimento agli oneri forniti dai soggetti terzi che risultano modificati rispetto alla dichiarazione precompilata, l'Agenzia delle Entrate effettua il controllo formale relativamente ai documenti che hanno determinato la modifica; 
• un controllo preventivo, in via automatizzata o mediante verifica della documentazione giustificativa, entro 4 mesi dal termine previsto per la trasmissione della dichiarazione, ovvero dalla data della trasmissione, se questa è successiva a detto termine ed erogazione dei rimborsi non oltre il sesto mese successivo al termine previsto per la trasmissione della dichiarazione, ovvero dalla data della trasmissione, se questa è successiva a detto termine. Il controllo preventivo si applica in caso di modifiche rispetto alla dichiarazione precompilata che incidono sulla determinazione del reddito o dell’imposta e che presentano elementi di incoerenza rispetto ai criteri pubblicati con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 30 maggio 2022 ovvero determinano un rimborso di importo superiore a 4.000 euro.

Fonte: IPSOA, quotidiano 29/04/2023

Al via la stagione della precompilata

 

Partirà ufficialmente il prossimo 2 maggio la stagione del 730, quando i contribuenti potranno accedere per la prima volta al modello predisposto dall'Agenzia delle entrate. 

Da giovedì 11 maggio sarà possibile, per chi opta per la modalità fai da te, accettare e reinviare il modello all'amministrazione finanziaria oppure inserire modifiche e integrazioni rispetto alle informazioni e al calcolo preposto. 

Il calendario del 730 si concluderà il 2 ottobre, mentre il modello Redditi potrà essere presentato entro il 30 novembre 2023.