PROPRIETA' E VICINATO: DIRITTI, LIMITI E REGOLE PER UNA CONVIVENZA CIVILE

Il diritto di proprietà, garantito dall'articolo 832 del Codice Civile italiano, conferisce al proprietario la possibilità di godere e disporre del proprio bene in modo pieno ed esclusivo. Tuttavia, tale diritto incontra limiti imposti dalla legge, volti a tutelare i diritti degli altri e a garantire una convivenza armoniosa, soprattutto in ambiti sensibili come i rapporti di vicinato.

I Limiti al Diritto di Proprietà

I principali limiti sono sanciti dal Codice Civile e dalle leggi speciali, con l’obiettivo di evitare che l’esercizio del diritto di proprietà causi pregiudizi agli altri. Tra i più rilevanti vi sono:

1. Divieto di immissioni intollerabili: rumori, odori, fumi e altri fattori disturbanti devono rimanere entro i limiti della normale tollerabilità (art. 844 c.c.).
2. Divieto di atti emulativi: è vietato compiere atti il cui unico scopo sia quello di recare molestia ad altri (art. 833 c.c.).
3. Rispetto delle distanze legali: sono previsti vincoli specifici per la costruzione e il posizionamento di elementi edilizi per garantire il diritto di veduta, di luce e di aria (artt. 905-907 c.c.).

Un Caso Concreto: Il Tribunale di Messina

La recente sentenza n. 2507/2024 del Tribunale di Messina offre uno spunto per riflettere su alcune tra le principali problematiche legate ai rapporti di vicinato in ambito condominiale. Il caso vedeva contrapposti i proprietari di un ristorante, ubicato al piano terra di un edificio, e i condomini dei piani superiori, che lamentavano vari pregiudizi, tra cui:

• Immissioni sonore oltre i limiti della tollerabilità.

• Limitazione della servitù di veduta.

• Occupazione di un'area condominiale comune.

Esiti e Riflessioni

Il Tribunale ha accolto parzialmente le domande degli attori, ordinando ai proprietari del ristorante di ricondurre le immissioni sonore delle apparecchiature entro i limiti consentiti dalla normativa. Tuttavia, ha respinto le richieste relative alla violazione della servitù di veduta e all'occupazione dell'area condominiale, ritenendo che:

• Non sussisteva una servitù di veduta nei termini di legge.

• L’area contestata non era destinata all’uso comune, ma all’accesso esclusivo del ristorante.

Il Diritto di Veduta e le Distanze Legali

L’articolo 907 c.c. sancisce che le costruzioni non possono essere realizzate a meno di tre metri dalle vedute dirette o oblique. Tale limite, finalizzato a garantire aria e luce, è applicabile anche in contesti condominiali. Tuttavia, per la costituzione di una servitù di veduta, è necessaria una chiara previsione legale, contrattuale o acquisizione per usucapione, condizioni che nel caso di specie non risultavano soddisfatte.

Immissioni Sonore e Tollerabilità

Sul tema delle immissioni, la normativa italiana, combinata con la giurisprudenza consolidata, stabilisce che la valutazione della tollerabilità deve essere basata sia sui limiti assoluti di rumore che sui valori differenziali, tenendo conto del contesto locale. Nel caso in esame, il Tribunale ha ritenuto intollerabili i rumori prodotti dai compressori delle celle frigorifere, imponendone l'adeguamento ai parametri di legge.

Conclusione

La sentenza del Tribunale di Messina evidenzia la necessità di un equilibrio tra il diritto di proprietà e il rispetto dei diritti altrui. In ambiti come quello condominiale, il rispetto delle normative e il buon senso sono essenziali per prevenire e risolvere conflitti, garantendo una convivenza pacifica e il rispetto reciproco. La conoscenza dei propri diritti e doveri rappresenta un primo passo fondamentale per affrontare e risolvere le problematiche che possono emergere nei rapporti di vicinato

IN ARRIVO IL BONUS NATALE!

Con la pubblicazione della circolare n. 19/E dell'Agenzia delle Entrate, sono state chiarite le modalità di erogazione di un'indennità una tantum prevista per l'anno 2024. Tale indennità, del valore di 100 euro, sarà concessa ai lavoratori dipendenti, secondo specifici criteri previsti dall'articolo 2-bis del decreto-legge n. 113/2024. L’importo sarà proporzionato al periodo di lavoro effettivo.

Per beneficiare di questo bonus, è necessario che i lavoratori soddisfino simultaneamente alcune condizioni:

• Un reddito complessivo non superiore a 28.000 euro per l'anno d’imposta 2024;
• La presenza di un coniuge fiscalmente a carico e almeno un figlio a carico (anche se nato fuori dal matrimonio, adottivo o in affido), oppure, in alternativa, l’essere parte di un nucleo familiare monogenitoriale con almeno un figlio a carico;
• Un’imposta lorda sui redditi di lavoro dipendente superiore alla detrazione spettante, secondo quanto stabilito dall’articolo 13 del Tuir.

L'Amministrazione precisa, inoltre, che per beneficiare dell’indennità è sufficiente essere titolari di un reddito da lavoro dipendente nel 2024, senza che sia rilevante la tipologia contrattuale. Sono invece esclusi i redditi assimilati a quelli da lavoro dipendente, poiché la norma fa riferimento al solo articolo 49 del Tuir.

Il bonus non concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef e viene calcolato in base ai giorni di lavoro effettivi nel 2024. Nel caso in cui il dipendente percepisca più redditi di lavoro dipendente, i giorni lavorati in periodi sovrapposti saranno conteggiati una sola volta. Non è prevista alcuna riduzione per i lavoratori part-time, indipendentemente dalla tipologia di orario.

Ai fini del calcolo del reddito complessivo, vanno considerati solo i redditi agevolati per i residenti che hanno trasferito la propria residenza in Italia, escludendo il reddito derivante dall’abitazione principale e dalle sue pertinenze.

Per quanto riguarda i nuclei familiari monogenitoriali, la circolare precisa che si configura tale condizione in caso di decesso dell’altro genitore, mancato riconoscimento del figlio, o adozione e affido a un solo genitore. In queste situazioni, il bonus spetta unicamente al genitore non coniugato o separato legalmente. L'eventuale convivenza more uxorio non preclude l’erogazione del bonus.

Il documento fornisce anche chiarimenti sui casi in cui il bonus non spetta, come quando entrambi i genitori sono conviventi e hanno riconosciuto il figlio, rendendo impossibile qualificare la famiglia come monogenitoriale.

Il bonus sarà erogato dal datore di lavoro insieme alla tredicesima mensilità, previa richiesta del dipendente. Nel caso di più figli fiscalmente a carico, sarà sufficiente indicare il codice fiscale di uno di essi.

Se durante il 2024 il lavoratore ha avuto più rapporti di lavoro dipendente, dovrà presentare la richiesta del bonus all’ultimo datore di lavoro, corredando la domanda con le certificazioni uniche dei precedenti rapporti di lavoro. Qualora il lavoratore abbia più contratti part-time, il bonus sarà erogato dal datore di lavoro scelto dal dipendente.

Le somme erogate saranno recuperate dal datore di lavoro sotto forma di credito compensabile. In sede di conguaglio, verranno effettuate verifiche sull’effettiva spettanza del bonus, con eventuale recupero delle somme non dovute.

Infine, il bonus sarà rideterminato nella dichiarazione dei redditi 2024. Se il lavoratore non ha ricevuto il bonus pur avendone diritto, potrà richiederlo in sede di dichiarazione, così come potrà restituire eventuali importi percepiti indebitamente.
 

GUIDA AL MODELLO 770 PER I CONDOMINI: OBBLIGHI, SCADENZE E SANZIONI

 

L'invio del modello 770 al Fisco per quanto riguarda i condomini è uno degli obblighi a carico dell'amministratore, poiché questo funge da rappresentante legale della struttura. In base all'art. 1130, comma 5 del Codice Civile, l'amministratore è infatti incaricato di adempiere anche a tutte le questioni fiscali, fra cui rientra il modello 770.

Il modello 770 è un documento dichiarativo che il sostituto d’imposta utilizza per comunicare i compensi corrisposti durante l’anno, sui quali è stata applicata la ritenuta d’acconto.

Dal 1° gennaio 1998, anche il condominio è considerato sostituto d’imposta, il che significa che è responsabile di trattenere le ritenute sui compensi erogati e di comunicare annualmente l'importo di queste trattenute tramite il modello 770.

Tra i compensi che il condominio deve dichiarare, rientrano ad esempio quelli pagati a:

• dipendenti o artigiani, come il personale di portineria, idraulici o fabbri;

• l’amministratore stesso o altri lavoratori autonomi che prestano servizi per il condominio.

• una sezione introduttiva con indicazioni come l'informativa sulla privacy (d.lgs. 196/2003) e i campi per informazioni sul tipo di dichiarazione, i dati del sostituto d'imposta, il rappresentante firmatario e altre informazioni utili;

• diversi quadri, in cui inserire dettagli su redditi di capitale, riscatti di polizze vita, utili, proventi derivanti da partecipazioni a OICR, ritenute operate su titoli atipici, imposte sostitutive, ritenute operate, e dati riassuntivi.

La compilazione del modello 770 può essere effettuata direttamente dall’amministratore o tramite un consulente o intermediario abilitato.

Il modello 770, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, comprende:

Il modello deve essere inviato esclusivamente online, direttamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate o attraverso un intermediario. Una volta trasmesso, l’Agenzia rilascia una ricevuta che conferma l’avvenuta trasmissione.

L’invio per il condominio è obbligatorio. Di norma, è l’amministratore a occuparsene, ma nei condomini privi di amministratore (dove non è obbligatoria la sua nomina) tale compito ricade su un condòmino. Gli amministratori devono presentare il modello 770 entro il 31 ottobre di ogni anno, come stabilito dal comma 4 bis dell'art. 4 del D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322. Pertanto, il modello 770/2024, relativo ai compensi del 2023, dovrà essere inviato entro il 31 ottobre 2024.

La dichiarazione è considerata presentata nel momento in cui l’Agenzia riceve i dati, e la prova è data dalla ricevuta telematica. Se l'amministratore non presenta il modello in tempo, rischia di incorrere in sanzioni.

L’omessa presentazione della dichiarazione comporta una sanzione amministrativa che varia dal 120% al 240% delle ritenute non versate, con un minimo di 250 euro. Se la dichiarazione viene presentata prima della scadenza per l'anno fiscale successivo e prima di eventuali controlli da parte del Fisco, la sanzione scende al 60%-120% delle ritenute non versate, con un minimo di 200 euro. Se i compensi dichiarati risultano inferiori a quelli effettivi, la sanzione va dal 90% al 180% della differenza non dichiarata.

In caso di violazioni gravi, come l'uso di documentazione falsa o comportamenti fraudolenti, la sanzione può essere aumentata del 50%. Tuttavia, se la differenza tra quanto dichiarato e quanto accertato è inferiore al 3% dell'importo totale e comunque non superiore a 30.000 euro, è prevista una riduzione di un terzo.

Infine, l'amministratore può ridurre l'impatto delle sanzioni utilizzando l'istituto del ravvedimento operoso, il termine è il 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione.

NUOVA IRPEF: CHI RISPARMIA DAVVERO?

 

Il decreto legislativo numero 216 del 30 dicembre 2023, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 303 del medesimo giorno, implementa il primo modulo della riforma dell'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) e introduce ulteriori misure relative alle imposte sui redditi. Per approfondimenti sulle novità per il 2024, è possibile consultare la riforma dell'IRPEF e dell'Imposta sul Reddito delle Società (IRES).

L'approvazione definitiva di tale decreto legislativo, in conformità alla legge delega per la riforma fiscale (legge numero 111 del 9 agosto 2023), ha come obiettivo la graduale riduzione dell'imposta e la promozione dell'equità orizzontale. In particolare, per il solo periodo d'imposta 2024, si prevede una riduzione degli scaglioni da quattro a tre, con l'applicazione delle seguenti aliquote:

• 23% per il reddito complessivo fino a 28.000 euro;

• 35% per il reddito complessivo superiore a 28.000 euro e fino a 50.000 euro;

• 43% per il reddito complessivo superiore a 50.000 euro.

Viene quindi consolidato il primo e il secondo scaglione di reddito, attualmente definiti dall'articolo 11 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), in modo tale che un'unica aliquota del 23% sia applicata alla fascia di reddito compresa tra 15.001 e 28.000 euro.

Il principale obiettivo della riforma è semplificare il sistema fiscale e alleviare la pressione fiscale per i lavoratori con redditi medio-bassi. La riduzione delle aliquote da quattro a tre mira a snellire il sistema, semplificando le procedure di calcolo dell'imposta.

Per il periodo d'imposta 2024, l'articolo 1 del decreto stabilisce che, nella determinazione dell'IRPEF, l'imposta lorda sarà calcolata applicando le nuove aliquote per gli scaglioni di reddito sopra menzionati. Rispetto al sistema vigente fino al 2023, si verifica un accorpamento dei primi due scaglioni di reddito e una riduzione del 2% dell'aliquota applicata ai redditi tra 15.000 e 28.000 euro (23% anziché 25%), generando un risparmio massimo di 260 euro. Gli altri intervalli di reddito e le relative aliquote rimangono invariate.

Con l'eccezione dell'area di esenzione fiscale (no tax area), per coloro che guadagnano fino a 15.000 euro all'anno, la riforma non comporterà alcun cambiamento, poiché l'IRPEF rimane al 23%. Il beneficio si manifesta per coloro che superano la soglia di 15.000 euro.

Per i redditi più bassi, si prevede quindi un modesto risparmio, ma il vero vantaggio si osserva nei redditi compresi tra 28.000 e 50.000 euro (e non oltre): superata questa soglia, infatti, l'azzeramento del beneficio generato scaturisce dal taglio delle detrazioni fiscali. In questo contesto, all'aumentare del reddito, si registra una diminuzione dei benefici fiscali. 

Per garantire la coerenza dell'addizionale regionale IRPEF con le modifiche introdotte negli scaglioni dell'IRPEF per il 2024, i comuni per l'anno 2024, entro il termine di approvazione del bilancio di previsione, modificheranno, con propria delibera, gli scaglioni e le aliquote dell'addizionale comunale in modo da conformarsi alla nuova articolazione prevista per l'IRPEF. Inoltre, per gli acconti relativi ai periodi d'imposta 2024 e 2025, si stabilisce di considerare l'imposta determinata senza l'applicazione delle nuove disposizioni, ovvero la riduzione delle aliquote e l'aumento delle detrazioni.

CU 2024: LE NOVITA' CHE CI ASPETTANO

Sul sito dell'Agenzia delle Entrate è ora disponibile la versione definitiva del modello della Certificazione Unica (CU) per il 2024, insieme alle relative istruzioni di compilazione. La scadenza rimane confermata entro il 16 marzo 2024, e l'invio è consentito solo attraverso la modalità telematica. Le nuove disposizioni per la CU del 2024 riguardano la tassazione agevolata delle mance, la riorganizzazione del lavoro sportivo dilettantistico e professionistico, e le modifiche alle normative sui fringe benefit.

Il modello della Certificazione Unica 2024 è strutturato in tre sezioni, ciascuna contenente dati specifici. La sezione del Frontespizio fornisce informazioni sulla comunicazione, i dati del sostituto, del rappresentante firmatario, della firma e dell'impegno alla presentazione telematica. Il Quadro CT contiene informazioni sulla ricezione telematica dei dati relativi ai Modelli 730-4. La Certificazione Unica 2024 raccoglie dati fiscali e previdenziali relativi a lavoro dipendente, assimilati, assistenza fiscale, lavoro autonomo, provvigioni, redditi diversi e locazioni brevi.

Le novità normative 2023 che hanno avuto impatto nella Certificazione Unica riguardano:

• la tassazione agevolata delle mance per i lavoratori dipendenti del settore turistico;
• la riorganizzazione del lavoro sportivo dilettantistico e professionistico;
• l’innalzamento a 3.000 euro dei fringe benefit erogati a favore dei lavoratori dipendenti con figli a carico;
• l’indicazione del trattamento integrativo speciale erogato ai lavoratori del settore turistico, ricettivo e termale;
• la rideterminazione della riduzione IRPEF spettante al comparto sicurezza e difesa.

Per quanto riguarda le mance nel settore turismo, sono soggette a tassazione sostitutiva le somme destinate dai clienti ai lavoratori del settore privato, con aliquota del cinque per cento, entro il limite del venticinque per cento del reddito percepito nell'anno precedente. Tale misura è destinata ai lavoratori del settore privato delle strutture ricettive e degli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande che risultino titolari di reddito di lavoro dipendente di importo non superiore a euro 50.000 nell’anno precedente. Tutti dati che devono essere inseriti nei nuovi punti della CU opportunamente creati.

Per i lavoratori sportivi, è stata introdotta una sezione speciale per la certificazione dei compensi corrisposti agli sportivi dilettantistici iscritti alla Gestione Separata INPS a partire dal 1° luglio 2023.

L'art. 40 del D.L. n. 48/2023 ha innalzato a 3.000 euro il limite di esenzione dei fringe benefit per i dipendenti con figli a carico, mentre l'art. 39-bis ha introdotto un trattamento integrativo speciale per i lavoratori del settore turistico, ricettivo e termale. Anche questi dati devono essere indicati in appositi punti.

Per il personale del comparto sicurezza e difesa, è stata prevista una riduzione IRPEF nel 2023, con detrazioni specifiche da indicare nel modello della Certificazione Unica. 

Queste sono solo alcune delle principali modifiche e aggiornamenti apportati alla Certificazione Unica per il prossimo anno, ma offrono una panoramica delle nuove disposizioni fiscali e previdenziali.

BONUS EDILIZI: LA MAPPA DEL 2024

 

Il ventaglio dei bonus edilizi nel 2024 è ampio e articolato. Tuttavia, con l'arrivo del nuovo anno, il superbonus ha subito importanti modifiche. La platea dei beneficiari e l'aliquota agevolativa sono notevolmente ridotte al 70%, spettando esclusivamente a condomini, persone fisiche proprietarie di edifici fino a 4 unità, Onlus, Associazioni di volontariato e di promozione sociale. Queste modifiche sono applicabili alle spese sostenute dal 1° gennaio 2024 al 31 dicembre 2024. Il superbonus proseguirà anche nel 2025, ma con un'ulteriore diminuzione dell'aliquota al 65%.
Le novità riguardano anche il bonus barriere architettoniche, valido fino al 2025, che ha subito importanti cambiamenti a seguito del decreto "Salva spese" (D.L. n. 212/2023), limitando l'ambito oggettivo e vietando opzioni di sconto in fattura e cessione del credito.
Il 2024 segna un ridimensionamento del superbonus al 70%, con un ambito soggettivo ristretto e una significativa riduzione della detrazione. Gli interventi "trainati" effettuati dalle persone fisiche all'interno dello stesso condominio o edificio possono usufruire anch'essi del superbonus al 70%.
Il superbonus al 110% resta confermato solo per casi specifici fino al 31 dicembre 2025, come interventi in comuni colpiti da eventi sismici o per soggetti che svolgono attività socio-sanitaria in determinate categorie catastali.
Con il decreto "Salva spese," è introdotta una sanatoria per i cantieri che non riescono a terminare i lavori entro il 31 dicembre 2023, evitando il recupero delle detrazioni spettanti.
Per il bonus mobili, nel 2024, l'importo massimo detraibile è ridotto a 5.000 euro, e spetta a chi ha iniziato interventi di recupero dal 1° gennaio 2023.
Altre disposizioni includono la conferma di bonus edilizi minori fino alla fine del 2024, come la detrazione Irpef al 50% per interventi di recupero del patrimonio edilizio e l'ecobonus al 50-65-70-75% per la riqualificazione energetica.
Il bonus acqua potabile è terminato nel 2023, e il credito d'imposta per l'acquisto di sistemi di filtraggio è soggetto a comunicazione delle spese entro il 28 febbraio 2024.
Le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito sono bloccate per il bonus barriere architettoniche dal 31 dicembre 2023, con alcune limitazioni specifiche per interventi sismici.
L'obbligo di affidare lavori superiori a 516.000 euro a imprese con certificazione SOA è confermato per il 2024, escluse alcune eccezioni specificate.

FESTEGGIA RESPONSABILMENTE: IL CAPODANNO IN CONDOMINIO

La notte del 31 dicembre è da sempre caratterizzato da cene e festeggiamenti per celebrare l'avvento del nuovo anno.
In conclusione, è senz'altro lecito concedersi un momento di svago e festeggiamento per celebrare la fine dell'anno in corso e l'inizio del nuovo, anche in un contesto condominiale. Tuttavia, è cruciale consultare il regolamento condominiale per individuare eventuali limitazioni o clausole specifiche, agendo sempre con rispetto ed educazione per evitare di arrecare disturbo agli altri residenti e di mettere a rischio la sicurezza delle persone, degli animali e delle proprietà.

Per coloro che dimorano in un contesto condominiale, è essenziale prestare particolare attenzione a questioni che potrebbero generare discussioni e malcontento. A tale proposito, è opportuno richiamare l'attenzione sull'articolo 844 del codice civile, che regola le "immissioni acustiche" o rumori, vietando quelli che superano la normale soglia di tollerabilità.

Salvo disposizioni specifiche nel regolamento condominiale riguardanti i rumori durante le festività, è ammissibile un moderato aumento di rumori e musica al di fuori degli orari consueti in occasione del Capodanno. Tuttavia, è imperativo agire con educazione, buon senso e rispetto per gli altri condomini, evitando comportamenti eccessivi.

Un altro tema di discussione inerente ai festeggiamenti di Capodanno riguarda i fuochi d'artificio e i botti. È essenziale considerare che molti Comuni emettono ordinanze specifiche per limitare tali manifestazioni, vietando l'uso di petardi e fuochi d'artificio per motivi di sicurezza, dato che tali esibizioni spesso causano vittime e feriti e rappresentano un pericolo per gli animali e le abitazioni.

L'articolo 703 del codice penale disciplina chiaramente il divieto di sparare armi da fuoco, accendere fuochi d'artificio o compiere altre attività pericolose senza la debita licenza dell'Autorità, soprattutto in luoghi abitati. Al fine di proteggere il condominio da possibili danni o incidenti, è consigliabile stipulare una polizza assicurativa globale sull'edificio, coprendo così le parti comuni, le abitazioni private e terze persone. La decisione in merito spetta all'assemblea di condominio, che determinerà anche la durata e la scelta della società assicurativa.

Qualora i condomini intendano organizzare una festa condominiale in occasione del Capodanno, è essenziale avvisare preventivamente l'amministratore, a meno che il regolamento condominiale non imponga divieti specifici in tal senso.

In conclusione, è senz'altro lecito concedersi un momento di svago e festeggiamento per celebrare la fine dell'anno in corso e l'inizio del nuovo, anche in un contesto condominiale. Tuttavia, è cruciale consultare il regolamento condominiale per individuare eventuali limitazioni o clausole specifiche, agendo sempre con rispetto ed educazione per evitare di arrecare disturbo agli altri residenti e di mettere a rischio la sicurezza delle persone, degli animali e delle proprietà.